મૃગાંક પટેલ
રાજ્ય સરકારે નવા મુસદ્દારૂપ જંત્રી દરો બુધવારે જાહેર કરતાની સાથે જ રિયલ એસ્ટેટ બજારમાં ભારે હડકંપ મચી ગયો છે. જેટલા પ્રમાણમાં જંત્રી દરો વધારી દેવામાં આવ્યા છે તેટલા પ્રમાણમાં લોકો પર તેનું ભારણ આવશે. આના કારણે ગુજરાતના વિકાસ મોડલ પર ગંભીર અસરો સર્જાય તો નવાઈ નહીં. જંત્રીના તોતિંગ વધારાની અસરોના ભાગરૂપે વિકાસ રુંધાશે, રિયલ એસ્ટેટ તળિયે જશે, લોકોને ઘરો 35 થી 40 ટકા સુધી મોંઘા પડશે, પ્રોપર્ટી ટેકસમાં પણ અધધ..વધારો ચૂકવવો પડશે, આ બધાની અસર સીધી મકાનો ખરીદનારા પર પડવાની સંભવત શકયતાઓ નકારી શકાય તેમ નથી.
1.મકાનો 35 થી 40 ટકા મોંઘા થશે
કારણ- ઉદાહરણથી સમજીએ તો ત્રાગડમાં હાલ 4000 જંત્રી દર હતો હવે તેના બદલે 42300 થઈ ગયો. એટલે દસ ગણો દર વધ્યો. જૂના દર મુજબ એફએસઆઈ કોસ્ટ 4000 પર 40 ટકા પ્રમાણે રૂા.1600 ચૂકવવી પડતી હતી તે હવે સીધી રૂા.16500 ચૂકવવી પડશે. આમાં દસ ગણો વધારો થયો. ઉપરાંત બાંધકામ કોસ્ટ 2000 ની થતી જે હવે 3600 ની થશે. બિલ્ડર તેમાં પોતાનો 15 થી 20 ટકા નફો ઉમેરે એટલે મકાનની કિંમત 35 થી 40 ટકા જેટલી વધી જશે. તે જ રીતે છારોડીમાં જંત્રી રેટ પાંચ હજારથી વધી 73 હજાર થઈ જતા ફૂટે એફએસઆઈ 200માં પડતી હતી તે હવે 2800માં પડશે.
2.રિડેવલપમેન્ટ અટકી પડશે
કારણ-નિયમ મુજબ મળવાપાત્ર 1.8 એફએસઆઈ કરતા વધુ એફએસઆઈ લેવા માટે બિલ્ડરે વધારાનાં નાણાં જે તે કોર્પોરેશનમાં ભરવા પડે છે.જંત્રીના 40 ટકા ફી ભરવી પડે. જેટલી એફએસઆઈ વધુ ભરવી પડે તેટલો પ્રોજેકટ મોંઘો થાય. જેના કારણે સભ્યોને બે બેડરૂમના બદલે ત્રણ બેડરૂમ આપવાનુ જે તે બિલ્ડરે નક્કી કર્યું હોય તેના બદલે હવે તે જે હતું તેનું તે જ આપી શકશે. વધારાનો લાભ બિલ્ડરને મળતો નથી એટલે ગ્રાહકોને પણ મળી શકશે નહીં. આના કારણે રિડેવલપમેન્ટ પર અસર પડશે.
3.નવી શરતની જમીનોનું પ્રીમિયમ વધી જતા ખેડૂતોને રોવાનો વારો આવશે
કારણ- લપકામણમાં ખેતીની જગ્યામાં મીટરે જંત્રી રેટ 1500 હતો જે વધારીને હવે 12 હજાર થઈ ગયો. બિન ખેતી માટે પ્રીમિયમના દર 25 ટકા છે. આ પ્રમાણે વારે 400 પ્રિમીયમ ચૂકવવુ પડતુ હતુ જે વધીને હવે સીધુ 3500 થઈ ગયુ. પ્રીમિયમનો દર ખેડૂતોએ જ ભરવાનો થાય જે હવે આઠ ગણા જેટલા વધી ગયા. જેથી ખેડૂતો પર પણ પ્રીમિયમનુ વધારાનું ભારણ આવશે. નવી શરતની જમીનો મહદ અંશે ખેડૂતો પાસે જ હોય છે.
4.સ્લમ રિડેવપમેન્ટ અટકી પડશે
સ્લમ રિડેવલપમેન્ટ માટે ટીડીઆર પોલીસી અમલમાં છે જે જંત્રી આધારિત છે. સ્લમની જમીન પેટે બિલ્ડરો બજારમાંથી ટીડીઆર વેચાણથી લે છે. ટીડીઆર બે થી અઢી ગણા રૂપિયે વેચાય છે. ધારોકે જંત્રી રેટ 15 હજાર હોય તો ટીડીઆર 45 હજારમાં લેવાનો થાય. હવે જંત્રી રેટ એક લાખ થઈ જતા તેના અઢી લાખ ચૂકવવા પડે. આ કારણોસર બિલ્ડરો ટેન્ડર ભરવાના જ બંધ કરી દેશે.
5.પ્રોપર્ટી ટેક્સ બમણો થઈ જશે
કારણ-અમદાવાદ જેવાં મહાનગરોમાં જંત્રી આધારિત પ્રોપર્ટી ટેક્સની ફોર્મ્યુલા અમલમાં છે. તેમાં પણ વેલ્યુઝોનની કેટેગરી પ્રમાણે ટેક્સ વસૂલવામાં આવે છે. નવી જંત્રી મુજબ અમદાવાદના લગભગ દરેક વિસ્તારો હાઈવેલ્યુ ઝોનમાં આવરી લેવામાં આવ્યા છે. જેથી જે વિસ્તારની જેટલી જંત્રી વધી તેટલો જ પ્રોપર્ટી ટેક્સ પણ વધી જશે. ભાડૂતી પ્રોપર્ટીમાં તો ત્રણ ગણો વધી જશે. મલ્ટીનેશનલ કંપનીઓ મોટી મોટી જગ્યા કે ઓફિસ ભાડે રાખી ધંધો કરે છે તેમણે પણ હવે ભાડા જેટલો જ પ્રોપર્ટી ટેક્સ ચૂકવવાનો આવશે એટલે આવી કંપનીઓ ગુજરાતમાં આવતી અટકી જશે.
6.જમીનોના સોદા બંધ થઈ જશે હાલ જે જંત્રી રેટ હતો તેમાં સીધેસીધો દસ ગણા જેટલો વધારો થઈ ગયો. નિયમ મુજબ કેપીટલ ગેઈન ટેક્સ 12.5 ટકા ભરવાના થાય. દસ હજારની જંત્રીના એક લાખ થઈ ગયા. એટલે પહેલા 1250 કેપીટેલ ગેઈન ટેક્સ ભરવાનો થતો જે હવે વધીને સીધો 12500 થઈ જશે. જેથી જમીનોના સોદા અટકી જશે તેવુ બિલ્ડરોનું કહેવું છે.
સરકારની તિજોરી આ રીતે છલકાશે
{ પેઈડ એફએસઆઈની આવકમાં ખૂબ મોટો વધારો થશે
{ નવી શરતની જમીન જૂની શરતમાં ફેરવવાના પ્રિમીયમમાં બે થી પાંચ ગણો વધારો થશે.
{ દસ્તાવેજની કિંમત ડબલ ગણી વધશે, સ્ટેમપ ડયુટીમાં પણ ડબલ ગણો વધારો થશે
{ જંત્રી આધારિત પ્રોપર્ટી ટેક્સમાં પણ બે ગણાથી પાંચ ગણા સુધીનો વધારો
